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Vercil Rodrigues

Sobre o autor:

Vercil Rodrigues

Advogado. Graduado em História (Licenciatura); Graduado em Ciências Jurídicas (Bacharel); Pós-Graduado (Especialização) em História Regional; Pós-Graduado (Especialização) em Gestão Escolar; Pós-Graduado (Especialização) em Docência do Ensino Superior; Membro do Instituto Histórico e Geográfico de Ilhéus; Membro-fundador e Vice-Presidente da Academia Grapiúna de Letras (AGRAL); Membro-Idealizador e Vice-Presidente da Academia de Letras Jurídicas do Sul da Bahia (ALJUSBA); Membro da Academia de Letras de Ilhéus (ALI); autor dos livros Breves Análises Jurídicas e Análises Cotidianas (Direitos Editora) e Diretor-fundador do jornal, revista, site e editora de livros DIREITOS (www.jornaldireitos.com.br). Itabuna – Bahia.


E-Mail: vercil@jornaldireitos.com.br

Dicas para vender imóveis em tempos difíceis

Em um cenário econômico com baixo crescimento, aumento dos juros e da inadimplência, a venda de imóveis tende a se tornar um pouco mais difícil. Juntamente com aumento de taxa básica de juros da economia sobem os juros cobrados pelas instituições financeiras. Soma-se a isso o aumento da inadimplência, que leva os bancos a cobrarem mais dos bons pagadores, havendo o aumento dos tributos incidentes sobre essas transações. Assim, o financiamento bancário muitas vezes pode não suprir as necessidades do mercado. Nesses casos, uma das opções para se efetivar uma boa venda é o parcelamento do preço diretamente com o vendedor. Para concretizar esses negócios existem algumas fi guras jurídicas que podem ser utilizadas. A primeira dessas fi guras é a alienação fiduciária, amplamente utilizada no financiamento bancário, mas que também pode ser contratada entre particulares, sem a intervenção de instituições financeiras. Nesse caso, o imóvel fica em nome do credor-vendedor, mas este não poderá aliená-lo a terceiro, pois o mesmo fica destinado à transferência para o comprador.

Os benefícios da alienação fiduciária são a impossibilidade de débitos do vendedor e do comprador recaírem sobre o imóvel dado em garantia, bem como a possibilidade de cobrança por meios extrajudiciais (sem a intervenção do poder judiciário), tornando mais célere a recuperação do crédito em caso de inadimplência. Outra fi gura muito utilizada para o parcelamento do preço do negócio é a cláusula resolutiva expressa. Nessa forma de contrato, o imóvel é transferido para o comprador, mas a efetivação da venda fica condicionada ao pagamento do preço, pois se houver inadimplemento, desfaz-se a venda. O ponto positivo desta modalidade é uma diminuição dos custos da escritura e registro.

Por outro lado, existe a possibilidade de débitos do comprador com maior preferência (tais como trabalhistas) recaírem sobre o imóvel que serve de garantia, o que pode deixar o vendedor com dificuldade de recuperar seu crédito em caso de inadimplemento. Outra questão importante em relação à cláusula resolutiva é o entendimento de alguns juristas de que o desfazimento do negócio depende de intervenção do poder judiciário, o que torna mais custosa e muito mais demorada a retomada do crédito. Outro instrumento que pode servir para o parcelamento do preço é o compromisso de compra e venda, pelo qual as partes se comprometem a fazer a posterior transferência do imóvel com o pagamento total do preço. O maior inconveniente desta forma de contratar é a não transferência do imóvel para o comprador. Sendo assim, o vendedor pode alienar o imóvel a terceiros deixando o compromissário comprador apenas com direito a perda e danos (e não com direito ao imóvel).

Além disso, eventual débito em nome do vendedor pode recair sobre o imóvel, levando defesa do comprador para as dispendiosas e demoradas contendas judiciais, por meio dos embargos de terceiros. Esses são os instrumentos mais importantes em que o imóvel serve de garantia para o pagamento do preço, lembrando que em toda transação imobiliária deve-se sempre consultar um advogado especialista nessa área ou um tabelião, sendo que este último é profissional especializado em transações imobiliárias e, que por ser aprovado e concurso público e fiscalizado pelo Poder Judiciário, tem todas as condições de esclarecer suas dúvidas e indicar a melhor alternativa para o seu caso.

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