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Vercil Rodrigues

Sobre o autor:

Vercil Rodrigues

Advogado. Graduado em História (Licenciatura); Graduado em Ciências Jurídicas (Bacharel); Pós-Graduado (Especialização) em História Regional; Pós-Graduado (Especialização) em Gestão Escolar; Pós-Graduado (Especialização) em Docência do Ensino Superior; Membro do Instituto Histórico e Geográfico de Ilhéus; Membro-fundador e Vice-Presidente da Academia Grapiúna de Letras (AGRAL); Membro-Idealizador e Vice-Presidente da Academia de Letras Jurídicas do Sul da Bahia (ALJUSBA); Membro da Academia de Letras de Ilhéus (ALI); autor dos livros Breves Análises Jurídicas e Análises Cotidianas (Direitos Editora) e Diretor-fundador do jornal, revista, site e editora de livros DIREITOS (www.jornaldireitos.com.br). Itabuna – Bahia.


E-Mail: vercil@jornaldireitos.com.br

Responsabilidade do locatário por danos causados ao imóvel

Recebi alguns imóveis como heranças e gostaria de alugá- los, mas tenho medo que os inquilinos estraguem. Quais os cuidados que posso tomar para me resguardar desse problema? Mirian Vasconcelos.

A cláusula de contratação de locação que coloca o locatário como responsável por eventuais danos causados ao imóvel, é insuficiente para determinar quem de fato deve arcar com as despesas. O Código Civil estabelece o que, em princípio deve ser assumido por cada uma das partes.

Mas especialistas em direito imobiliário asseguram que a melhor maneira de evitar problemas é detalhar ao máximo a situação em que a propriedade se encontra no momento da assinatura do contrato.

A maioria dos conflitos entre locadores e locatários envolve a discussão em torno de quem vai arcar com custos de reformas. Ou seja, a quem deve ser enviada a conta por vazamentos, fiações com defeito e mesmo erros de projetos que são detectados somente depois que o contrato de locação foi assinado?

A melhor forma de evitar discussões e ações na Justiça é a realização de um laudo de vistoria técnica, preferencialmente companhia de um engenheiro ou técnico.

É necessário checar tudo, se as torneiras estão funcionando, se há energia em todas as tomadas. E o inquilino (locador) precisa ser muito mais atencioso, pois ele vai assumir no contrato que a casa ou apartamento está em boas condições.

O Código Civil brasileiro - Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - prevê três tipos de benfeitorias nos imóveis: as necessárias, a exemplo de conserto de caixa d’água, em que normalmente as despesas são bancadas pelo dono do imóvel; as úteis, como consertos de portas internas; e as voluptuárias, como a instalação de piscina. No caso das úteis, há espaços para negociação entre as partes, mas no caso das voluptuárias, a obra normalmente só é feita se o locatário assumir as despesas e ainda assim obtiver autorização do dono.

Os especialistas em direito imobiliário destacam que nem sempre uma reforma que não seja expressamente útil vai recair sobre o locatário apenas porque ocorreu após a assinatura do contrato. Qualquer dano provocado pela ação do tempo, como a queda de um muro externo, deve ser responsabilidade do proprietário.

As três benfeitorias previstas no Código Civil são as reformas necessárias – que na linguagem jurídica, são aquelas de maior valor hierárquico, pois, de acordo com o código civil, estão estritamente a cargo do locador, podendo ser realizado pelo locatário com posterior indenização, como alterações nos sistemas hidráulico e elétrico, sem os quais os locatários não podem usufruir do imóvel de forma adequada. As reformas úteis – são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel locado, como troca de portas internas, por exemplo. Essas reformas são indenizáveis ou não, a depender do contrato assinado. É importante que no documento o proprietário não faça objeção a eventual indenização. E por último, reformas voluptuárias – obras caras que destinam exclusivamente a aumentar a capacidade de o imóvel proporcionar recreio e lazer aos moradores. Pelo código civil, essas benfeitorias não são indenizáveis e devem ser retiradas ao fim do contrato de locação. É o caso de piscinas, quadras desportivas e saunas, por exemplo, Ainda assim, as construções desses aparelhos estão sujeita à expressa aprovação do proprietário do imóvel.

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