Intruso no imóvel: despejo ou reintegração de posse?

O artigo 13, da Lei do Inquilinato, é expresso no sentido de que a cessão da locação, a sublocação ou empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Sendo assim, salvo autorização prevista em contrato, o inquilino não pode transferir a locação, sublocar ou emprestar (dar em comodato) o imóvel para terceiros sem a anuência escrita do locador.

Se ocorrida a cessão, sublocação ou empréstimo irregular, o novo ocupante do imóvel caracteriza-se como um intruso. Ou seja, detentor de uma posse injusta, que lhe foi transmitida indevidamente.

Diante deste cenário, criou-se uma grande divergência na doutrina e jurisprudência sobre qual é a ação judicial adequada para a retomada da posse do imóvel pelo locador. Em resumo, existem duas correntes bem divididas: a ação cabível sempre será a despejo e proposta contra o inquilino; ou caberá ao locador optar pela ação despejo contra o locatário ou ação de reintegração de posse em face do intruso. Os defensores da primeira corrente estão amparados no artigo 5º, da Lei do Inquilinato, o qual estabelece que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel a de despejo”. Ademais, para estes a ação de despejo é a correta, visto que é necessário que primeiramente seja rescindido o contrato de locação com o cedente ou sublocador, ou contra o sublocatário ou cessionários irregulares.

Como exemplo de juristas que defendem esta linha de entendimento, temos o saudoso Pontes de Miranda e o Pestana Aguiar.

Quanto à segunda corrente, sustentam os seus idealizadores que, uma vez que a posse injusta configura esbulho possessório, tem-se como apropriada a ação de reintegração de posse contra o ocupante irregular. Visto que a posse não está assentada em contrato de locação e que, mesmo se não for formalmente rescindido o contrato de locação, não é razoável obrigar que o locador tolere “a posse de terceiros em sua propriedade, até que desfeito com o locatário o pacto de arrendamento” (palavras de José Guy de Carvalho Pinto, in “Locação & Ações Locativas). E, no mesmo sentido, alegam estes juristas que os locadores estariam autorizados a optarem pela ação de despejo contra o inquilino, na medida em que a cessão, sublocação ou empréstimo irregular caracterizam- se com infração legal e contratual. Podemos citar como defensores desta segunda corrente os juristas Maria Helena Diniz, Tucci e Villaça Azevedo, além de José Guy de Carvalho Pinto.

Na prática observamos que, por cautela, os locadores normalmente preferem ajuizar a ação de despejo contra o locatário, tendo em vista que, por vezes, é difícil fazer prova da invasão (especialmente nas locações residenciais). Entretanto, dependendo do caso concreto, a ação de reintegração de posse pode ser interessante do ponto de vista do senhorio, vez que o seu procedimento admite, como regra, pedido liminar, diferentemente da ação de despejo, onde a liminar é exceção.