Consulta de Direito Condominial
1 – O condomínio em que moro me notificou para retirar a janela de vidro da minha varanda, alegando que a mesma está alterando a fachada ilegalmente, no prazo de 8 (oito) dias, sob pena de multa. Está correta a posição do síndico? Roberto Gama.
Prezado Roberto, O art. 1.336, no Inciso III, do Código Civil Brasileiro trás a proibição de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Nessa mesma linha, se apresenta o art. 10, Inciso I, Lei 4591/64, Lei do Condomínio “é proibido a qualquer dos condôminos alterarem a forma externa da fachada”. E o seu caso se enquadra nessa clara proibição.
No entanto, essa mesma lei em seu art. 10, § 2º, traz uma exceção à regra da proibição, o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que vetada ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. E a unanimidade deve entendida como todos os condôminos devem aprovar a mudança em uma assembleia. Ou seja, a mudança é possível, mas precisa que 100% dos condôminos decidam em uma assembleia para tal finalidade.
Se a convenção de seu edifício prevê essa possibilidade, o síndico está agindo dentro da ilegalidade, caso contrário, ele está atendendo os interesses dos condôminos, que é o seu papel.
2 – Comprei um apartamento que tinha um campo se futebol society, e o síndico alegando que o custo de manutenção era muito alto e que precisava construir uma área de lazer para os filhos dos condôminos, resolveu desativar o campo e construir a área de lazer a revelia dos condôminos. O síndico agiu corretamente? Silvio Matos.
Prezado Sílvio, o síndico eleito pela maioria dos condôminos, é o guardião da convenção (Lei Maior do condomínio) e do regimento interno, e o artigo 1.348 do Código Civil diz que cabe a ele cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento interno, bem como as determinações das assembleias. Se ele assim não faz está agindo ao arrepio da lei.
Alterações em áreas comuns são possíveis, desde que sejam aprovadas pela unanimidade dos condôminos em assembleia convocada exclusivamente para tal finalidade, por envolver direito de propriedade e, consequente mudança de destinação.
O quorum para mudança de destinação é de unanimidade, enquanto que para a realização de obras para acréscimo as existentes são de 2/3 dos condôminos, conforme preceitua o artigo 1.342 do Código Civil. A finalidade do legislador tem o objetivo de proteger o direito adquirido dos condôminos.
Portanto, o seu síndico sem a anuência dos condôminos, promoveu tal mudança, poderá ser obrigado a voltar a área original, ser destituído da função ou até mesmo ser condenado pessoalmente, a ressarcir os prejuízos causados pela prática irregular de sua ação.