Consulta Condominial

1- Sou sindica no edifício onde moro e constantemente temos moradores que comete infrações suscetíveis de aplicações de multas. Gostaria de saber como devemos aplica-las? Iracema Vargas.

Iracema, a aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, entre outros atritos do cotidiano.

Em casos polêmicos no condomínio deve prevalecer o bom senso. A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.

Alguns preceitos precisam ficar claros. A multa dever ser aplicada com base nos ditames
Estabelecidos pela convenção e regimento interno do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo
único, do Código Civil, menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor” pode
ser locatário, ocupante, usufrutuário, entre outros. Assim, a responsabilidade da multa, que
pareceria exclusivamente vinculada a unidade, passa a esfera do infrator de forma solidária.

No caso de dívida proveniente de ato ilícito – e nesse rótulo se insere a infração à lei ou ao
regulamente – responde o autor da ofensa e, solidariamente, o responsável civil, conforme
disposto no artigo 942 do Código Civil.

De qualquer forma, o que causa muita dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O
ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documentar o ocorrido.
Sendo iminente o problema, sugere-se que a presença de duas testemunhas. Podem ser
moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar
a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso da ocorrência ter sido
constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no
livro.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico.

Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos.

Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente.
2- A fachada do prédio onde moro está toda danificada, a exemplo de pastilhas caindo, mas o síndico disse que não tem dinheiro para fazer a recuperação e se recusa a cobra a taxa extraordinária que pelos menos metade dos condôminos quer. O que é possível ser feito para a solução desse problema? Sérgio Lins

Sérgio, se a maioria dos moradores que, vocês podem propor, formalmente, que o condomínio
se reúna em assembleia para decidir sobre o tema. Peça ao síndico uma reunião
extraordinária, se o sindico não convocar, ¼ dos condôminos poderá fazê-la. E nessa
assembleia, você poderão discutir o assunto e aprovar a reforma, se este for o caso,
independentemente da vontade do síndico em realizar ou não essa benfeitoria.

Ou seja, se for aprovada a realização da obra, com ou taxa extra, mesmo que seja contrário ao voto do síndico, a obra se realizará. Além disso, se o síndico de seu prédio paga taxas condominiais (o que é mais convencional), estará ele também obrigado a pagar a taxa extra, se for o caso.