Os cuidados necessários na aquisição de imóveis – documentos – Parte II

O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter as seguintes certidões:

<strong>3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.</strong>
A análise destes documentos demandam um conhecimento jurídico mais acurado visto que não trazem em seu bojo informações suficientes para o adquirente concluir que se trata de um negócio jurídico seguro.
Todas estas, apesar de poderem ser positivas – pois até mesmo uma demanda proposta pelo vendedor sem qualquer relação com o imóvel constará da mesma – necessitam de serem verificadas. Não quer dizer que o simples fato de saírem positiva – tal como as descritas no item anterior – resultem em empecilho à aquisição. É necessário verificar.
Esta verificação decorre da análise dos processos judiciais propostos pelo e contra o vendedor, em especial as ações que já estão em fase de execução, cumprimento de sentença, ações reipersecutórias ou ações que digam respeito ao imóvel objeto da pretendida alienação. Somente um advogado militante na área imobiliária poderá afirmar, com conhecimentos técnicos necessários, se eventual demanda resulta em risco para a aquisição do imóvel.
Principalmente em se tratando de processos trabalhistas onde há grande semelhança no reconhecimento da fraude da alienação com a execução fiscal citada no item anterior. Muito embora devam constar na matrícula do imóvel – com exceção das ações trabalhistas – a aquisição quando o vendedor possui inúmeras ações em seu desfavor que podem leva-lo à insolvência é bastante arriscada.

<strong>4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto</strong>
Esta exigência decorre dos indicativos de insolvência do vendedor.
Se o mesmo possui inúmeros protestos em seu desfavor, cujos poderão levar o vendedor à insolvência, principalmente se houver a alienação dos seus bens, há o risco de o credor prejudicado no recebimento do seu crédito se valer da ação pauliana no intuito de anular a alienação em virtude de fraude contra credores.

<strong>5 – Certidão Negativa de Débitos Condominiais</strong>
Tais como alguns tributos, os débitos condominiais estão vinculadas à titularidade da coisa. Se o imóvel é transferido a terceiro, este assume todas as obrigações condominiais, ainda que anteriores à sua aquisição. Destaca-se, por fim, a necessidade de reconhecimento de firma do síndico na declaração de inexistência dos débitos condominiais. Em arremate, a extração destes documentos é importante independentemente se se trata de pessoa física ou jurídica. Além disto, as certidões descritas no item 2 (estadual), 3 e 4 basta a da localidade do imóvel (municipal), não sendo necessário emitir certidões de todos os cartórios de tabeliães do estado ou certidões de todos os distribuidores cíveis do país.
Outro fator importante, contrariando aos mais desavisados e ávidos à concretização do negócio, apesar da novel medida provisória 656 de 7 de outubro de 2014 preconizar em seu artigo 10 a necessidade de fazer constar na matrícula do imóvel eventuais restrições ou ônus sobre o imóvel, excetuados os débitos tributários, não exclui, pelo menos até a consagração doutrinária e jurisprudencial da alteração, da análise tal como acima exposto.
Assim, procedendo com o acautelamento necessário, o comprador reduzirá drasticamente os riscos de ter o contrato declarado nulo ou perder o imóvel em virtude de constrição judicial.