Os cuidados necessários na aquisição de imóveis – Parte I

Com o decorrer dos anos a transferência de bens imóveis por quaisquer de suas modalidades tornou-se cada vez mais necessitada de segurança jurídica capaz de permitir ao comprador/permutante uma maior tranquilidade na aquisição do bem.

O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter: 1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias); 2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal; 3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho; 4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto e 5 – Certidão Negativa de Débitos Condominiais. Nesta edição e nas próximas falaremos um pouco de cada uma dela.

<strong>1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias)</strong>
Analogicamente, esta certidão se qualifica como sendo o DNA do imóvel, visto que todas as informações referentes à suas características, onerosidades, embaraços, e o titular do direito de propriedade do imóvel estão ali previstas.

Esta certidão, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, é imprescindível para se averiguar se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel; se o imóvel já foi prometido a terceiros – o qual constitui direito real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo vendedor de ascendentes e, tendo irmão, se foi cumprida a formalidade de anuência dos demais e do cônjuge; se o imóvel está hipotecado; penhorado por dívidas; gravado com outro direito real em favor de terceiros, tais como usufruto, servidão, habitação, etc.; se está clausulado com inalienabilidade; se existe contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e/ou se foi cumprido o direito de preferência do locatário; etc.

Portanto, são inúmeras situações jurídicas imprescindíveis de serem observadas na certidão de matrícula do imóvel, sob pena de se deparar com eventual nulidade, anulabilidade ou perda do bem em favor de terceiro.

Por oportuno, há situações em que é necessário retornar à origem da criação da matrícula bem como sua respectiva transcrição anterior para saber se efetivamente a aquisição está segura e não houve nulidade nas transferências anteriores, principalmente quando um imóvel já pertenceu à administração pública anteriormente.