Terreno próprio ou aforado?

Estou prestes a comprar uma casa e sobre a mesma paira uma dúvida se o terreno é próprio ou aforado e o proprietário fica se esquivando de me dar uma resposta objetiva ou apresentar a escritura.  Como posso resolver essa situação se o imóvel me interessa? (Anônimo)

Uma coisa que possa gente sabe – e que na maioria das vezes só descobre na hora de fechar negócio – é que diversos imóveis na Bahia, estão sujeitos à cobrança de taxa extras ditas “patrimoniais”, esse é. É o chamado laudêmio – além de foro ou ocupação-. Pagamento relativo a domicílios localizados em áreas da marinha (União) ou, originariamente, pertencentes a congregações religiosas e ou físicas (famílias).

Em termos gerais, o laudêmio é pago somente quando da troca da titularidade do bem (venda) e corresponde a 5% do valor venal deste, se em terreno da União. Se em área particular (urbano), 2,5%.

Já a taxa de ocupação, considerada como de “manutenção”, é paga todos os anos, e corresponde a 2% sobre o valor do imóvel. Enquanto a taxa de foro e 0,6 (também anual).

Convém esclarecer que laudêmio não é tributo, mas sim, uma “contraprestação” pecuniária instituída pela coroa portuguesa quando as terras do Brasil pertenciam a Portugal.

Ao promover a colonização (1500 – 1822) de nosso país, as terras eram distribuídas a quem quisesse ocupá-las para a produção de alimentos, e seus donatários, eram conhecidos como foreiros. Ou seja, tinham a titularidade dos imóveis, mas pagavam uma taxa – laudêmio – sempre que desfaziam da propriedade.

Para quem vai comprar um imóvel para investir ou morar, a dica e no momento em que for conhecer o imóvel, perguntar se o mesmo pertence à União ou a Igreja. Além disso, deverá conferir através da certidão de ônus do imóvel, emitida pelo cartório de registro, a situação do domicílio.

Teoricamente uma obrigação do vendedor (proprietário), os valores, comumente, terminam no “colo” de quem está comprando a unidade.

A lei diz que quem paga o laudêmio é o vendedor, mas a taxa sempre recaindo sobre quem está comprando. O foro anual ninguém paga regularmente. Deixa para quitar quando vai sem desfazer (vender), junto com o laudêmio.

O ideal e correto para quem vai comprar um imóvel é certificar da existência ou do aforamento, sugere-se verificar a matricula do domicilio junto ao cartório do registro dos imóveis competente. Tratando-se de terrenos da Marinha, deve-se ainda buscar tal informação junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Entretanto, em regra, o cartório de títulos e documentos exerce essa fiscalização antes de lavrar a escritura, exigindo a comprovação de quitação do foro e laudêmio. Além disso, ficar atento aos valores cobrados, como por exemplo, com relação aos bens da União (áreas de Marinha), próximas ao mar), é fixado o foro anual de 0,6% sobre o valor do domínio pleno do imóvel, que é atualizado anualmente pela União. O laudêmio é de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno da União e das benfeitorias nele construídas. Com relação aos casos de aforamento civis (particulares), o laudêmio é de 2,5% do valor da operação, se não houver outro valor fixado no título do aforamento.  O foro, por sua vez (anual), deve ser fixado no ato do aforamento. É importante lembrar que, diferentemente do Imposto de Transmissão Intervivos (ITIV), que é pago pelo comprador, o laudêmio deve ser pago pelo vendedor (atual proprietário) do imóvel.