Direito Condominial

Viver em condomínio não é fácil. Barulho, inobservância a vaga em garagem, inadimplência – que é o principal elemento de discórdia, representando 80% dos problemas -, e falta de respeito às regras condominial. Não são poucas as queixas de quem viva em condomínio e necessita de grande dose de paciência ao lidar com os vizinhos.

Antes só tratada pela lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a legislação condominial veio a ser aperfeiçoada com a promulgação do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002). Com isso, o Código Civil passou a regular, a partir de 2003, a maioria dos assuntos pertinentes aos condomínios.

Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão à disposição dois instrumentos legais, a Convenção e o Regulamento Interno, com o intuito de dirimir conflitos e promover a boa convivência entre vizinhos.

Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles, e suas cláusulas não devem contrariar o Código Civil, senão perdem automaticamente a validade.

Além desses dois documentos, o Código Civil prevê multa para o condômino antissocial que desrespeita as normas de boa-conduta:
Artigo 1.337 – (…) Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A legislação também limita o abuso do outro lado: os dos síndicos. Alguns impõem normas exageradas. Quem atrasar a taxa do condomínio deve pagar multa de 2% e juros de 1%, ao mês. Porém o síndico não pode expor o nome dos inadimplentes em lugar constrangedor, como no elevador e mural, nem restringir o uso de áreas comuns. A única restrição ao inadimplente é a votação em assembléias O direito condominial, portanto, estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Uma das atribuições do síndico é ser o mediador nas relações conflituosas entre vizinhos. Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembléias e, se necessário, através de notificações e multas.

Caso não haja entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força da lei. Mas a via judicial deve ser o último recurso, e só deve ser utilizado quando esgotada todas as possibilidades de mediação.

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizados Especiais, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação O Juizado Especial Civil (Lei nº 9.099/95) estabelece que questões jurídicas desta natureza, sendo até 20 salários mínimos, o autor poderá ingressar em juízo sem a assistência do advogado.

E de 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado, mas só para pessoas físicas. Aproprio-me das palavras de Maria Scolaro, Advogada do Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-Bahia) e especialista em Direito Condominial: “O princípio básico da convivência entre vizinhos é o bom senso. É muito melhor conversar”.