Os cuidados necessários na aquisição de imóveis – documentos

<strong>1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias)</strong>
Analogicamente, esta certidão se qualifica como sendo o DNA do imóvel, visto que todas as informações referentes à suas características, onerosidades, embaraços, e o titular do direito de propriedade do imóvel estão ali previstas.

Esta certidão, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, é imprescindível para se averiguar se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel; se o imóvel já foi prometido a terceiros – o qual constitui direito real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo vendedor de ascendentes e, tendo irmão, se foi cumprida a formalidade de anuência dos demais e do cônjuge; se o imóvel está hipotecado; penhorado por dívidas; gravado com outro direito real em favor de terceiros, tais como usufruto, servidão, habitação, etc.; se está clausulado com inalienabilidade; se existe contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e/ou se foi cumprido o direito de preferência do locatário; etc.

Portanto, são inúmeras situações jurídicas imprescindíveis de serem observadas na certidão de matrícula do imóvel, sob pena de se deparar com eventual nulidade, anulabilidade ou perda do bem em favor de terceiro.

Por oportuno, há situações em que é necessário retornar à origem da criação da matrícula bem como sua respectiva transcrição anterior para saber se efetivamente a aquisição está segura e não houve nulidade nas transferências anteriores, principalmente quando um imóvel já pertenceu à administração pública anteriormente.

<strong>2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal</strong>
O artigo 185 do Código Tributário Nacional é bastante claro ao afirmar que presume-se fraudulenta a alienação de bens por sujeito que possua débito para com a Fazenda Pública inscrito na dívida ativa. O Superior Tribunal de Justiça, interpretando este dispositivo, destaca que esta presunção é jure et de jure, ou seja, de pleno direito. Isto significa que a aquisição de um imóvel cujo vendedor possua débito tributário é presumidamente fraudulenta, podendo o imóvel ser objeto de constrição judicial independentemente de quem seja o atual proprietário.

Além disto, ressalta-se ainda a natureza de obrigação propterrem dos débitos municipais. Estes estão vinculados ao imóvel e são devidos pelo proprietário em decorrência da simples titularidade do bem. Bem entenda-se, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de toda a dívida, ainda que esta tenha fatos geradores anteriores à respectiva aquisição.

Em se tratando de pessoa jurídica, destaca-se ainda a certidão negativa do INSS e do FGTS.

Portanto, a obtenção de certidões negativas de débitos junto aos entes públicos é curial relevância para a segurança esperada pelo adquirente.

Demais disso, é forçoso ressaltar ainda que não é a certidão positiva, pura e simplesmente, que orienta a não concretização do negócio. Pode ocorrer de o débito tributário ser de valor ínfimo ou o vendedor possuir outros bens sufi cientes para pagamento do débito à época da alienação para que se possua a segurança almejada. Desde que, em sugestão, no primeiro caso o comprador tenha certeza do valor do débito e abata do valor a ser pago ao vendedor o valor respectivo do débito, quitando- o posteriormente e, no segundo caso, exija do vendedor certidões de matrícula e avaliações imobiliárias de outros imóveis contemporâneas à alienação para demonstrar a não insolvência do vendedor com aquela alienação. Continua na próxima edição.