Os cuidados necessários na aquisição de imóveis – Parte II
O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter: 1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias); 2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal; 3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho; 4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto e 5 – Certidão Negativa de Débitos Condominiais. Nesta edição e nas próximas falaremos um pouco de cada uma dela. 2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal O artigo 185 do Código Tributário Nacional é bastante claro ao afirmar que presume-se fraudulenta a alienação de bens por sujeito que possua débito para com a Fazenda Pública inscrito na dívida ativa.
O Superior Tribunal de Justiça, interpretando este dispositivo, destaca que esta presunção é jure et de jure, ou seja, de pleno direito. Isto significa que a aquisição de um imóvel cujo vendedor possua débito tributário é presumidamente fraudulenta, podendo o imóvel ser objeto de constrição judicial independentemente de quem seja o atual proprietário. Além disto, ressalta-se ainda a natureza de obrigação propter rem dos débitos municipais. Estes estão vinculados ao imóvel e são devidos pelo proprietário em decorrência da simples titularidade do bem. Bem entenda-se, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de toda a dívida, ainda que esta tenha fatos geradores anteriores à respectiva aquisição.
Em se tratando de pessoa jurídica, destaca-se ainda a certidão negativa do INSS e do FGTS. Portanto, a obtenção de certidões negativas de débitos junto aos entes públicos é curial relevância para a segurança esperada pelo adquirente. Demais disso, é forçoso ressaltar ainda que não é a certidão positiva, pura e simplesmente, que orienta a não concretização do negócio. Pode ocorrer de o débito tributário ser de valor ínfimo ou o vendedor possuir outros bens suficientes para pagamento do débito à época da alienação para que se possua a segurança almejada.
Desde que, em sugestão, no primeiro caso o comprador tenha certeza do valor do débito e abata do valor a ser pago ao vendedor o valor respectivo do débito, quitando- o posteriormente e, no segundo caso, exija do vendedor certidões de matrícula e avaliações imobiliárias de outros imóveis contemporâneas à alienação para demonstrar a não insolvência do vendedor com aquela alienação.