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Os cuidados necessários na aquisição de imóveis – Parte III

O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter: 1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias); 2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal; 3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho; 4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto e 5 – Certidão Negativa de Débitos Condominiais. Nesta edição e nas próximas falaremos um pouco de cada uma dela. 3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho. A análise destes documentos demandam um conhecimento jurídico mais acurado visto que não trazem em seu bojo informações suficientes para o adquirente concluir que se trata de um negócio jurídico seguro.

Todas estas, apesar de poderem ser positivas – pois até mesmo uma demanda proposta pelo vendedor sem qualquer relação com o imóvel constará da mesma – necessitam de serem verificadas. Não quer dizer que o simples fato de saírem positiva – tal como as descritas no item anterior – resultem em empecilho à aquisição. É necessário verificar. Esta verificação decorre da análise dos processos judiciais propostos pelo e contra o vendedor, em especial as ações que já estão em fase de execução, cumprimento de sentença, ações reipersecutórias ou ações que digam respeito ao imóvel objeto da pretendida alienação. Somente um advogado militante na área imobiliária poderá afirmar, com conhecimentos técnicos necessários, se eventual demanda resulta em risco para a aquisição do imóvel. Principalmente em se tratando de processos trabalhistas onde há grande semelhança no reconhecimento da fraude da alienação com a execução fiscal citada no item anterior.

Muito embora devam constar na matrícula do imóvel – com exceção das ações trabalhistas – a aquisição quando o vendedor possui inúmeras ações em seu desfavor que podem leva-lo à insolvência é bastante arriscada. 4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto Esta exigência decorre dos indicativos de insolvência do vendedor. Se o mesmo possui inúmeros protestos em seu desfavor, cujos poderão levar o vendedor à insolvência, principalmente se houver a alienação dos seus bens, há o risco de o credor prejudicado no recebimento do seu crédito se valer da ação pauliana no intuito de anular a alienação em virtude de fraude contra credores.