A possibilidade de um valor de condomínio diferenciado

Freqüentemente nos perguntam se é justo morar em uma cobertura e pagar uma taxa de condomínio maior do que asdos demais moradores.

Essa é mais uma disputa que se repete condomínio afora por motivos diferentes: consumo de água em níveis diferentes, falta de vaga para estacionamento, apartamento menor do que o do vizinho etc.

Essa distinção pelo tamanho do apartamento já é feita pela prefeitura, que cobra um IPTU maior.

De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro, de 2002, os condôminos devem ratear todas as despesas comuns, como energia, material de higiene e limpeza, elevadores, eletroeletrônicos, piscinas, piscinas, jardins, recargas de extintores, lavagem de reservatórios e desinsetização, além os salários dos funcionários, com o 13º incluído. No final de cada ano, o sindico deve elaborar uma previsão orçamentária para o ano seguinte e dividir o valor entre todos os condôminos.

Nesse ponto começa a discórdia. O Código Civil Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 estabelece que “são deveres do condômino: contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Mas a falta de uma definição precisa sobre frações ideais permite que haja interpretações distintas. Cabe o uso do bom senso para encontrar a melhor forma de cálculos, chegando a um rateio justo e equilibrado a ser cobrado das frações ideais diferenciadas.

Hoje se tem procurado muito a ajuda de um especialista, que é o administrador profissional de condomínio.

Profissional que tem, entre outras tarefas, administrar essas negociações entre os condôminos em torno do valor a ser pago. Mas que também é um item a mais a ser debitado na conta dos moradores sempre que não haja um vizinho disposto a presidir as assembleias e determinar por conta própria quanto cada um deve.

Na hora de determinar quanto cada morador vai pagar é preciso checar se a convenção do condomínio foi feita com base no Código civil de 2002, caso contrário, é preciso fazer uma atualização com o voto da maioria.

Há argumentos para cobranças diferenciadas em alguns casos, como quando o prédio tem pelo menos quatro apartamentos por andar e a cobertura ocupa o espaço de duas unidades. Pode se dizer que, nesses casos, a cobertura retira do rateio uma unidade que deixou de existir.

Advogados especialistas nessa área, afirmam que quem define a forma de rateio das despesas condominiais é a convenção do condomínio. Em regra, costuma-se estabelecer uma proporção entre a contribuição de cada condômino e a área útil da sua unidade. Essa regra não é obrigatória, podendo a convenção dispor de outra maneira. Por isso recomendamos que quem se sentir lesado buscar um entendimento com o condomínio e, se não for possível, constituir uma advogado.

Então podemos concluir que: o Código Civil determina que as despesas fixas do condomínio, como manutenção, limpeza, elevadores, energia, pessoal sejam rateadas entre todos os condôminos. Que a previsão orçamentária para o ano que vai começar é feita pelo sindico. É ele o responsável por indicar o valor que caberá a cada apartamento. Além disso, a palavra final sobre quanto cada imóvel pagará de taxa, a depender de suas características, é determinada pela convenção do condomínio, com base no código civil vigente.