A Nova Lei do Inquilinato

Foi sancionada no dia 10 de dezembro de 2009 pelo presidente Luís Inácio Lula da Silva a nova Lei do Inquilinato – Lei Nº. 12.112/09, entrando em vigência no último dia 25 de janeiro de 2010 trazendo diversas mudanças na relação de inquilinato. Na nova lei foram vetados e modificados alguns artigos relativos aos imóveis comerciais, mas especialistas ainda enfatizam o benefício para os proprietários, que terão prazos menores nas ações de despejo, por exemplo.

Um dos pontos mais polêmicos era o art. 74, que foi vetado apenas parcialmente. Antes, a lei regulamentava que em 15 dias após receber uma liminar, o comerciante deveria deixar o imóvel caso o proprietário recebesse uma melhor proposta de um terceiro. Mas o presidente Lula alterou o artigo alongando o prazo para 30 dias e especificando que o inquilino tem direito a cobrir a proposta do terceiro e continuar – se assim desejar – no imóvel.

As mudanças que traz a lei nº 12.112/09 ainda são vistas com preocupação pelos comerciantes, já que os deixa vulneráveis quanto ao investimento feito na empresa.

Enfatizam que são os empresários que têm imóveis próprios e que não haverá qualquer garantia dos investimentos feitos no ponto comercial.

Outro ponto da nova Lei do Inquilinato é com relação aos prazos para uma eventual ação de despejo do locatário, no momento da renovação. Se antes a lei previa 180 dias para o comerciante deixar o imóvel, após a ação judicial tramitar em julgado, com a modificação, além de diminuir para30 dias, o inquilino pode ser despejado com a ação em primeira instância.

Os proprietários e os corretores de imobiliárias, acreditam que essas mudanças também servirão para os empresários ficarem atentos aos prazos que não eram cumpridos. Por que os inquilinos têm com a nova lei de apresentar uma proposta de renovação seis meses antes do término do contrato locatício e poucos fazem isso. Se antes uma ação de despejo durava até 14 meses na justiça, agora com a proposta da Lei Nº. 12.112/09 é que é este prazo se reduza para quatro meses, nos casos de imóveis residenciais. Acredita-se que isso ajudará a aquecer o mercado imobiliário nacional, já que atrairá mais o investidor que antes preferia deixar seu imóvel fechado e haverá uma maior oferta, o que poderá ajudar até a diminuir os preços dos imóveis. Com a mudança da lei, os inquilinos que atrasarem o aluguel, apenas uma vez, podem se retirado do imóvel em 30 dias.

A Lei do Inquilinato prevê ainda que o locatário só poderá atrasar o aluguel uma vez em dois anos, já sob pena do dono do imóvel não mais aceitá-lo. Antes, era possível atrasar 2 vezes o aluguel, em um ano.

Entre as principais mudanças propostas pela Lei 12.112/09 estão as regras para a fiança e caução. Agora, o fiador também responde nos processos de cobranças, mas, e contrapartida, não está mais preso ao contrato pode pedir exoneração desta responsabilidade. A lei anterior vinculava a obrigação do fiador com o contrato até a devolução do imóvel. A troca deste titular só poderia ser feita a partir de um pedido do proprietário do imóvel. Com as alterações propostas na nova lei, o fiador pode pedir para se eximir da responsabilidade, nos casos de renovação do contrato por tempo indeterminado ou divórcio do locatário.

Quando toma essa decisão, o fiador continua responsável pela garantia do aluguel por período de até 120 dias a contar da notificação ao locador. Neste prazo, se o proprietário do imóvel exigir novas garantias, o locatório precisa apresentar a substituição do fiador ou pagamento de caução. Entre as novas regras também está a redução da caução a ser depositada pelo locador como garantia para o aluguel. A lei que está sendo substituída exigia depósito de valor equivalente de 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com as novas regras, o depósito deve equivaler a um valor correspondente de 6 a 12 meses.

A lei é boa para coibir os excessos, mas traz pontos polêmicos com os quais não concordamos,a exemplo, a de que os inquilinos que atrasarem o aluguel apenas uma vez, dever se retirar do imóvel em 30 dias. Este artigo chega a ser uma afronta se levarmos em consideração que vivemos em um pais cuja maioria de sua população é carente de tudo, inclusive de moradia.