Locação imobiliária à luz da Lei 12.112

A relação jurídica que se trava entre locador e locatário traz certa inquietação às partes envolventes, quer em se tratando de locação residencial ou não residencial, esta última reservada para contrato que não tenha por escopo a habitação, como se dá com escritórios, escolas, casas comerciais, etc. É conveniente ressaltar que a Lei 8.245/1991, conhecida como lei de locação, teve dispositivos alterados pela Lei 12.112/2009, cujo texto legal aboliu a modalidade ‘’locação comercial’’, preferindo utilizar a terminologia residencial e não residencial.

Ao se falar em relação locatícia de imóveis o assunto suscita muitas dúvidas, sobretudo, no tocante à vigência no qual os contratantes são livres para avençar datas e condições (prazo, renovação, pagamento, direitos recíprocos, etc.). Mas, relativo à locação residencial em si, a lei impõe situações peculiares, uma delas diz que o prazo não poderá ser inferior à 30 meses. No caso em voga, mesmo existindo avença em prazo inferior o texto legal normatiza resolução que o locador não poderá retomar o imóvel antes desse prazo.

Apesar de existirem modelos de contratos prontos à disposição em livrarias, inclusive, internet, locador e locatário devem ter cautela ao celebrar contrato de locação imobiliário, isso porque recomenda a sabedoria popular ‘’é melhor prevenir do que remediar’’. E, seguindo esse diapasão, quando se for firmar contrato imobiliário ou qualquer outra modalidade de relação negocial, necessário se faz consultar pessoa especializada, imobiliária propriamente dita, em especial, advogado, pois, do contrario, poderá haver situações de difíceis reparações.

Para as partes se resguardarem de direitos e responsabilidades, é conveniente celebrar contrato escrito no qual se delimite deveres próprios, inclusive no que diz respeito à fiança, pois, é esta quem irá garantir possível ressarcimento em caso de descumprimento de cláusulas contratuais. Assim, o contrato de locação é o instrumento hábil que normatiza direitos e obrigações inerentes ao pacto, cujo ônus não recai exclusivamente em relação à pessoa do locatário, mas, também, diretamente ao fiador, o qual garante a locação na forma do convencionado.

É oportuno esclarecer que a atual norma jurídica aboliu a figura da ‘’denúncia vazia’’, providência da espécie de protesto em Cartório Judicial e/ou extrajudicial, iniciativa essa da parte do locador que dava muitos aborrecimentos a si. Além disso, a Lei nova traz dispositivos que facilitam a vida do locador em eventual conflito com o seu inquilino, pois permite mais fácil Notificação sem necessidade de procurar as vias judiciais ordinárias.

Por outro lado, é praxe comum ocorrer locação de imóvel residencial sem a formalização de contrato escrito, ou o prazo se esgota e o locatário permanece, prorrogando- -se ‘’ex-locatio’’, isto é, sem norma escrita, e, outras vezes, o acesso do locatário se dá sem qualquer avença escrita. Nessa situação, tanto o locador quanto locatário fica sem condição que previna direitos, e, quase sempre dá muita ‘’dor de cabeça’’ ao dono do imóvel cujo quadro se agrava quando ocorre danos. Mesmo que a parte ingresse com ação própria em juízo nem sempre haverá sucesso na demanda devido às peculiaridades inerentes.

Como se vê, a inovação trazida pela Lei 12.112 é de capital importância, sendo despiciendo tecer considerações aprofundadas à espécie, pois, já existem farta doutrina e comentários à espécie da legislação peculiar no meio virtual. Por fim, na relação locatícia embora a observância ao texto legal seja de suma relevância, sempre é conveniente ficar atento às clausulas contratuais- -legais, tanto de uma parte quanto da outra, pois, em essência, são elas que asseguram a boa formalização de um negocio jurídico.