O Princípio da Concentração na Matrícula Imobiliária e os Institutos das Alienações Fraudulentas

No Brasil, a genealogia do instituto da fraude remonta às Ordenações Filipinas, em destaque no Livro 3º, Título XXXVI, ao cuidar dos agravos das sentenças definitivas. Neste contexto, Yussef Said Cahali (2008, p. 356) alude que, então há época, proibia-se a alienação de bens de raiz (bens imóveis), durante a demanda, instituindo-se uma espécie de hipoteca judiciária sobre os bens do condenado ao pagamento de soma pecuniária. A legislação pátria estabelece três espécies de alienações fraudulentas, sendo: a Fraude contra credores, Fraude à execução e Atos de disposição de bem já penhorado.

Acontece que o Princípio da Concentração na Matrícula Imobiliária, materializada na Lei Nº 13.097, de 20 de janeiro de 2015, ganha sua importância para os compradores e credores de proprietários de imóveis, na medida em que a unificação das informações acerca da condição jurídica do imóvel contribui para a diminuição dos riscos e, portanto, para a segurança jurídica nos negócios imobiliários, evitando-se a evicção pelo adquirente de boa-fé por atos pretéritos não constantes na matrícula.

Nessa perspectiva, pelo Princípio em comento, quaisquer atos ou fatos jurídicos precedentes que possam restringir a propriedade e, consequentemente, comprometer futuras alienações deverão ser exteriorizadas na matrícula, privilegiando o adquirente ao lhe conferir maior segurança no negócio jurídico que porventura venha a celebrar. Logo, atos jurídicos e administrativos precedentes não constantes na matrícula não poderão ser a ele oponíveis, a menos que provada a sua má-fé. Importante registrar, que, não obstante as espécies de fraude de devedor apresentarem características distintas, estes institutos de natureza cível são equiparados em razão da exigência da comprovação da má-fé do terceiro adquirente para sua caracterização.

Todavia, observada a Lei nº 13.097/2015, para a configuração de ambos os institutos, além das hipóteses previstas, nos artigos 158 do Código Civil e 792 do CPC, exige-se a comprovação da má-fé do adquirente, se os atos de constrição não estiverem averbados na matrícula, em nada desmerecendo o instituto da fraude à execução.

Dado exposto, cumpre realçar o papel do legislador na construção da Lei nº 13.097 e, por conseguinte, pacificação dos conflitos que envolvem a seara imobiliária, bem como, a proteção do credor e adquirente de boa-fé do “[…] mais grave ato ilícito, destruidor das relações sociais, responsável por danos de vulto […]” (VENOSA, 2009, p. 433) – A FRAUDE.