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Direitos do consumidor por atraso na entrega de imóvel

É muito comum a compra de apartamentos e casas na planta, em que se inicia o pagamento parcelado do imóvel com a construção ainda em andamento e com um prazo de entrega pré-estabelecido em contrato.

Porém, em grande parte das vezes há atraso na entrega das chaves desses imóveis. E diante dos atrasos vários são os direitos do consumidor-mutuário: Como por exemplo, o prazo de carênciaem primeiro lugar, deve-se verificar a existência de previsão, no contrato, da utilização de um prazo de carência pela construtora. Esse prazo se refere justamente ao tempo adicional de tolerância que a empresa terá para entregar o imóvel.

A cláusula é muito comum de ser utilizada, mas não impede que o consumidor busque seus direitos pelo atraso, caso não haja justificativa para a demora (por exemplo, caso fortuito ou força maior). Além disso, o prazo de carência não pode ser grande demais, de modo a permitir uma tolerância desproporcional na entrega das chaves.

Tem direito também a indenização por dano moral – que é configurado com o atraso na entrega do imóvel, o consumidor tem direito a exigir a reparação por danos morais. Isso porque, a compra de um imóvel é coisa séria, e a realização do sonho da casa própria gera expectativa na família, além de planos e compromissos sobre o destino das finanças da família.

O atraso configura quebra de confiança e deve ser analisada com cuidado. Se a demora não possuir motivo legítimo, pode-se falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes, configurando o dano moral.

Além disso, tem direito a indenização ou multa contratual, ou seja, além do dano moral, o atraso na conclusão do empreendimento significa o inadimplemento contratual por parte da construtora, que deverá arcar com as consequências legais de seu ato.

Em geral, é o próprio contrato de compra e venda que estabelece a multa por inadimplemento, mas somente ao consumidor. Baseado nos princípios da isonomia, igualdade, proporcionalidade, e na boa-fé objetiva que rege os contratos, a mesma multa prevista ao consumidor deve ser aplicada à construtora. É o que chamamos de cláusula penal contratual, prevista no artigo 408 e seguinte do Código Civil.

Outro direito que pode ser pleiteado pelo consumidor é a indenização por dano material. Essa indenização é referente aos gastos que consumidor teve pelo fato de que houve atraso na entrega do imóvel.

Isso ocorre, por exemplo, para os consumidores que vivem de aluguel. Se a construtora atrasa a entrega do imóvel comprado, o consumidor tem de arcar com mais meses de aluguel. Esse valor deve ser ressarcido, desde que devidamente comprovado.

Além do mais, a partir do atraso nas obras, o consumidor possui direito a ter seu saldo devedor corrigido pelo INPC, e não pelo INCC, pois este último reflete os custos da construção civil. O INPC é mais favorável, pois sua variação reflete o mercado em geral, e não os custos da construção civil, que costumam ficar acima.

 Um outro ponto que não pode ser esquecido em uma ação judicial diz respeito é a cobrança dos valores da corretagem. É comum que as construtoras vendam os apartamentos por um preço total, mas cobrem os valores de corretagem extracontratualmente (fora do preço global previsto no contrato). Inclusive, o pagamento é feito direto à corretora de imóveis.

Nessa hipótese, é o consumidor quem está arcando com o pagamento dos corretores.

No entanto, como os corretores são contratados pela construtora ou incorporadora (pois ficam no stand de vendas da obra) a responsabilidade do pagamento da corretagem não é do consumidor. Afinal, o pagamento da comissão é encargo de quem contratou o serviço. É o que se extrai dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil.