Administradora condominial

Uma pergunta recorrente que chega à redação do jornal impresso e online DIREITOS www.jornaldireitos.com.br, onde escrevemos a pouco mais de 17 anos a coluna “Espaço Imobiliário”, diz respeito qual é o papel de uma empresa administradora condominial.

A administradora de condomínio é uma empresa especializada que auxilia o síndico na gestão burocrática, financeira, contábil, fiscal e jurídica do edifício.

Enquanto o síndico toma as decisões e representa o condomínio legalmente, a administradora executa as rotinas operacionais e dá suporte profissional.

Não cabe a administradora fiscalizar a rotina diária do prédio. A responsabilidade direta pela fiscalização do condomínio, dos funcionários e do cumprimento das regras de convivência é do síndico.

A administradora de condomínio atua apenas como uma prestadora de serviços de suporte administrativo e burocrático. Ela não tem poder legal de polícia dentro do prédio, não aplica multas por conta própria e não supervisiona o dia a dia dos moradores ou zeladores, a menos que isso tenha sido explicitamente contratado como um serviço extra (como uma gerência predial terceirizada).

A divisão de responsabilidades funciona da seguinte forma:

O papel do Síndico na fiscalização:

• Fiscalizar o uso das áreas comuns: Garantir que moradores sigam o Regulamento Interno (horários de barulho, uso de salão de festas, regras da piscina).
• Supervisionar funcionários: Cobrar os horários, a postura e a execução do trabalho de zeladores, porteiros e faxineiros.
• Acompanhar obras e manutenções: Verificar se prestadores de serviço estão cumprindo o contrato dentro do prédio.
• Aplicar advertências e multas: Assinar e determinar a penalidade para moradores que descumprirem as regras.

O papel da Administradora nesse processo:

• Emitir as notificações: A administradora não decide quem será multado, mas redige e envia formalmente a advertência ou multa após a ordem e o relato do síndico.
• Orientação legal: Instruir o síndico sobre como agir dentro da lei ao lidar com conflitos ou infrações de moradores.
• Suporte de RH: Controlar a folha de ponto enviada pelo condomínio e emitir as advertências trabalhistas aos funcionários após a solicitação do síndico.

Vercil Rodrigues

Advogado militante e autor do livro: “Dicas de Direito Imobiliário”. (Direitos editora)